CILA-S, abusi edilizi e stato legittimo
In una precedente informativa si è parlato delle novità legate al Decreto “semplificazioni” e alla relativa conversione in legge[1], che ha tentato, come da titolo, di semplificare le pratiche legate ai bonus fiscali mediante una serie di modifiche alle procedure e all’impianto del Dl 34/2020.
Vi sono due aspetti peculiari che sono confluiti nella cosiddetta CILA-S, cioè il modulo unificato per la presentazione del titolo edilizio legato al superbonus.
- Irregolarità e abusi. Il comma 13-ter dell’art 33 riporta che la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9bis comma 1bis del Dpr380/2001. Importante precisare che il fatto che non ne sia richiesta l’attestazione non significa che si possa fruire del beneficio anche su edifici che presentano irregolarità o abusi; semplicemente rimane tutto in capo tra tecnico e committente e nell’ambito delle loro responsabilità. Iniziare un qualsiasi intervento edilizio con uno stato di fatto non legittimo, significa perpetrare un illecito che andrà comunque ad inficiare la regolarità del bene. A tal proposito subentra infatti il 13-quater riportando che resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.
- Decadenza del beneficio fiscale. Un aspetto su cui concentrarsi è la possibilità di perdita del beneficio, nel momento in cui dobbiamo tenere conto dell’articolo 49 del Dpr380/2001, comma 1: Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. Il comma 13-ter riduce tali fattispecie ai soli casi di assenza del titolo, realizzazione difforme o false asseverazioni; tenendo conto che si tratta in ogni caso di un titolo edilizio che deve essere firmato e timbrato da un professionista, nei casi prospettati dal suddetto comma risulta pleonastico notare che viene a decadere anche la validità del titolo edilizio stesso.
Per la prima volta un titolo edilizio viene legato a doppia mandata a un beneficio fiscale, e nell’intento di semplificazione potrebbe essere facile confondere il diritto fiscale da quello edilizio. Come effettivamente sta accadendo; il lettore non troppo attento potrebbe intendere che la CILA-S e il regime semplificato vada a sanare eventuali abusi, con la frase “non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9bis comma 1bis del Dpr380/2001”.
La previsione che la CILA-S non è subordinata allo stato legittimo dell’immobile/u.i. e che le eventuali difformità già presenti nell’immobile/u.i. non comportano la decadenza del beneficio non significa che la disciplina introdotta dall’art. 33, comma 13-ter, del D.L. n. 77/2021 costituisca una sorta di sanatoria speciale delle eventuali difformità edilizie esistenti all’atto di presentazione della CILA-S. La norma specifica, infatti, che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile”.
Pertanto, gli eventuali “abusi” presenti nell’immobile/u.i. possono essere regolarizzati dal soggetto interessato ai sensi della disciplina in materia, indipendentemente dalla presentazione della CILA-S, (cioè: prima, durante e dopo la presentazione della CILA-S e l’esecuzione degli Interventi-S), senza che il rilevato abuso incida sul beneficio fiscale.
Gli abusi realizzati prima della presentazione della CILA-S ed accertati dal Comune, nell’esercizio delle sue (ordinarie) funzioni di vigilanza e controllo dell’attività edilizia (e dunque anche “in occasione” del controllo della CILA-S) seguono le normali procedure (di irrogazione delle sanzioni o di sanatoria) previste dalla normativa vigente al momento dell’accertamento dell’illecito, senza che il rilevato abuso incida sul beneficio fiscale.
Nonostante gli interventi normativi di semplificazione delle procedure che consentono la realizzazione di interventi incentivati, giustamente non si è superato il principio consolidato (tanto nella giurisprudenza amministrativa che penale) secondo cui qualsiasi intervento presuppone che l’edificio su cui si interviene sia stato costruito legittimamente; le attività edilizie ulteriori che riguardano immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dall’opera principale, venendo a configurarsi una ripresa/proseguimento dei lavori abusivi.
Ne consegue che sebbene il Legislatore abbia esonerato il professionista incaricato della presentazione della CILA-S dal dichiarare la legittimità dell’immobile su cui si intende intervenire (art. 119 co 13 ter L. 77/2020), la ricorrenza di tale presupposto rimanga un presupposto cardine per il buon fine dei lavori e per l’ottenimento degli incentivi previsti.
Non a caso in sede di conversione del D.L. 77/2021 ad opera della L. n. 108/2021, l’art. 119 L. 77/2020 è stato ulteriormente modificato con l’introduzione del comma 5 bis a mente del quale: 5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente all’irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto d’irregolarità od omissione.
Purtroppo, poiché il superbonus è oggi ufficiosamente predominante come procedura e normazione, ha fatto passare in secondo piano le norme consolidate che continuano ovviamente a valere. Ma è lo stesso superbonus a ricordarci che le verifiche comunali sono solo differite, perché, come bene sottolinea il comma 13-quater dell’articolo 119 della legge n.77/2020 fa salve e impregiudicate le verifiche di legittimità dell’edificio oggetto d’intervento.
Le norme di riferimento che impongono l’accertamento dello stato legittimo sono:
- DPR 380/01 art. 9-bis, co. 1-bis che definisce cosa sia lo stato legittimo e come si attesti;
- DPR 380/01 art. 20, co. 1 che ne impone l’attestazione in caso di presentazione di una nuova domanda di permesso di costruire;
- DPR 380/01 art. 23-ter che ne fa riferimento per stabilire la destinazione d’uso.
Se mi è concesso un gioco di parole, la richiesta di legittimità è legittima: il fine dichiarato è il rispetto della legalità che non consente la realizzazione di nuove opere su immobili gravati (anche solo in parte) da abusi.
Con tutto quanto sopra non ci si può esonerare dal riportare il complesso processo dell’accertamento di conformità.
Il requisito della legittimità edilizia presuppone risalire a tutti i precedenti fino da quando è stato imposto l’obbligo di autorizzazione in quel luogo e per quella tipologia di opera; appare quindi inevitabile la ricostruzione dell’intera filiera degli atti pregressi e, in sostanza, la ricostruzione cronologica degli atti esistenti verificando che non ci siano opere non coperte da atti abilitativi (se dovuti).
Non si tratta però di un semplice atto ricognitivo, perché comporta una valutazione di merito tecnico sull’effettiva necessità o meno di atti abilitativi laddove si riscontrassero discontinuità nelle legittimazioni. Quando si parla di valutazioni “di merito tecnico” significa che occorre fare una valutazione interpretativa, in base alle proprie capacità professionali, di quale fosse l’atto dovuto per quell’opera in quel periodo; e ciò in base alle varie leggi, dalla statale alla strumentazione urbanistica locale, quest’ultima spesso oggetto di “prassi applicative” non sempre condivisibili tout-court.
In sintesi, accertare la pregressa legittimità comporta:
- Ricercare i precedenti edilizi depositati in comune.
- Valutare la necessità o meno di titolo abilitativo intermedio ove si riscontrino discontinuità secondo le norme vigenti all’epoca e le prassi applicative operate dai comuni.
- Reperire eventuali atti inibitori e/o repressivi emanati dal comune e dallo stesso conservati.
- Eventuale postuma conferma e/o controllo del comune delle attestazioni rese dai professionisti.
[1] Legge 29 luglio 2021, n. 108 “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, recante governance del Piano nazionale di ripresa e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure”, pubblicata in G.U. 181 del 30 luglio 2021
